Жилье: сдам дорого или Город с признаками объекта культурного наследия

«Под флагом» сохранения исторического облика Севастополя городские власти постепенно приводят девелоперов фактически к «заморозке» строительства. Уже сегодня можно говорить о неоправданно высоких ценах на аренду жилья и о грядущем жилищном коллапсе в городе.

 

Какие проблемы?

В Севастополе при существующем запросе в 200 квартир в год для аварийного фонда, порядка 400-500 для силовиков и просто желающих купить жилье (маркетинговых данных в свободном доступе нет, однако специалисты говорят о небывалом спросе), рынок недвижимости отвечает неадекватно слабым предложением. Выбор мал, а невероятно взвинченные цены не позволяют приобрести квартиры в рамках программ, предусматривающих субсидии из бюджета.

федеральные программы субсидируют жилье при расчетной стоимости от Минрегиона в 37 тыс. руб. за кв.м. — первичный рынок жилья в Севастополе предлагает цены в 60-70 тыс.

Так, федеральные программы готовы субсидировать жилье при расчетной стоимости от Минрегиона в 37 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как первичный рынок жилья в Севастополе предлагает цены в 60-70 тыс.! В таких условиях сотрудники силовых ведомств, Правительства, и другие приезжие специалисты просто вынуждены снимать квартиры. Нечего и говорить, что это становится основной причиной неоправданно высоких цен аренды жилья в Севастополе, особенно в курортный сезон, когда город наводняется и туристами.

 

В чем причина отсутствия адекватного предложения?

На сегодняшний день Генеральный план города предусматривает массу ограничений на многоквартирное строительство в Севастополе – порядка 80 процентов города «накрывается» достопримечательностями Херсонеса.

Конечно, хранить культурное наследие Севастополя необходимо, однако этот вопрос требует детальной проработки. На сегодняшний день в документах, регулирующих застройку, есть такие любопытные формулировки, как «объекты с признаками культурного наследия» и так называемые «достопримечательные места».

порядка 80 процентов города «накрывается» достопримечательностями Херсонеса

И на сегодняшний день город очень грубо «нарезан» на зоны, отвечающие категориям: тем, где разрешена многоэтажная застройка, достопримечательным местам, объектам культурного наследия и т.п.

 

Что делать?

Именно Генеральный план и определяет такие зоны, его действующая версия и становится основным препятствием к грамотному освоению территорий. Складывается такая ситуация потому, что от утверждения Генплана давно уже следовало переходить к следующим этапам: разработке ПЗЗ (правилам землепользования и застройки), затем уже к конкретным ППТ (проектам планировки территории) и ГПЗУ – градостроительным планам земельного участка. Однако все «застряло» еще на этапе Генплана.

от утверждения Генплана давно уже следовало переходить к следующим этапам

Вместо этой работы в течение всего переходного периода Севастополь «с интересом» наблюдал за конфликтом исполнительной и законодательной власти, а подвижки экс-губернатора Меняйло в этом направлении экс-председатель Заксобрания Чалый называл «лоббированием застройщиков».

По мнению экспертов, сегодня Генплан требует грамотного переформатирования с учетом всех вызовов текущего момента.

Какие пути есть у девелоперов сегодня?

На данный момент, если застройщик облюбовал место под строительство, он просто вынужден заказывать специальные экспертизы, которые докажут, что данное место не является «объектом с признаками культурного наследия» или достопримечательным местом, платить за проекты разработки и другие процедуры, осуществления и принятия которых следовало бы ожидать от Законодательного собрания города при содействии Правительства.

Именно это и становится причиной невероятного удорожания – во-первых, иногда «побегать» с проектом приходится больше года, и вполне вероятно, что в итоге его придется просто выбросить. А разработка нового – это опять время, и новые 10-20 миллионов рублей, также равномерно распределяемые по каждому квадратному метру, и потому оплачиваемые покупателями.

застройщик вынужден заказывать  экспертизы, доказывающие, что данное место не является «объектом с признаками культурного наследия»

Получив, наконец, заветный клочок земли под строительство, бизнесмены сразу стараются «закрыть» все свои риски, и «выжать» из стройки по максимуму. В случае же, если бы они имели понятный план работ на ближайшие 5-10 лет (скажем, участок на освоение 10-20 Га), они могли бы рассчитывать на «оборот» и вести себя «спокойнее».

Нет нужды говорить, что прохождение подобных этапов в строительстве однозначно содержит коррупционную составляющую, что также ложится на плечи пайщиков-дольщиков. Так, некоторые девелоперы сегодня судятся по делам о понуждении к выдаче актов ввода в эксплуатацию – и это уже на этапе полностью построенного жилья, имеющего ЗОСы ( заключение о соответствии техническим регламентам)!

если бы застройщик имел понятный план работ на ближайшие 5-10 лет, он бы рассчитывал на «оборот» и вел себя «спокойнее»

Другой путь – реновационное строительство, когда девелопер может скупить старый жилой фонд, снести, объединить участки, провести строительство. Но в этом случае итоговая цена сразу получается не ниже стоимости недвижимости в Подмосковье, да и тогда застройщика «догоняет» ограничение на этажность застройки (высота до верхней точки кровли – 16 метров), что влияет на количество квартир.

В итоге предложение остается маломощным, а вопросы социального жилья закрыть становится просто невозможным. В случае, если ситуацию с детальным планированием города не решить, эксперты пророчат полный коллапс в сфере строительства в ближайшие 5-10 лет.

 

«Мы немного подождем»

Строительная сфера лишь отражает общее положение дела в Севастополе. Аналогичная ситуация складывается и в других областях – по сути, два года переходного периода прошли «впустую», бизнесмены, желающие применить свои средства, сталкиваются с недоработанными юридическими механизмами.

«Мы немного подождем» — говорят те, у кого есть деньги и кто смотрит в сторону Севастополя. Но два года, в течение которых потенциальные инвесторы пытались переждать конфликт Чалый-Меняйло, не принесли ожидаемого облегчения.

бизнесмены, желающие применить свои средства, сталкиваются с недоработанными юридическими механизмами

И сейчас говорить о каких-либо подвижках в этом вопросе также нельзя: так, в ситуации с резидентом СЭЗ, выполняющим все свои обязательства, власти запросто могут заявить о том, что намерены отобрать землю у сельхозпредприятия (именно так произошло с «Артвином»), а в случае с нашумевшей проверкой пансионатов, руководитель ГУПа и вовсе говорит о рейдерском захвате и попытках расставить «своих людей».

В этом случае говорить о каком-либо позитивном инвестиционном климате попросту невозможно, такие действия становятся тревожным месседжем для инвестора, который понимает, что не сможет выстроить вменяемого плана.

Поэтому инвесторы уже третий год повторяют магическое «мы подождем», ну а жителям Севастополя ждать нечего – они уже здесь, и уже думают, где и как будут жить их дети.

 

Читайте также:

Москвичи предлагают построить на Красной горке в Севастополе жилой массив

Генплан Севастополя: красивая картинка, оторванная от реальности

Севастополю нужно 1,2 триллиона на реализацию Генплана

Севастопольские парки или как проходят в городе тендеры на проектирование зеленой зоны

Источник материала: sev.life

Читайте также